诱发2016年佛山地产三大变化?

2015年,在中国经济调整转型与改革持续深入的“新常态”背景下,房地产行业成为托底经济的支柱,一二线城市地价和房价上涨,三四线城市则出现疲软的现象。

回望佛山,2015佛山房地产行业惊喜连连,楼市成交129964套再创新高,成交面积1420.51万平方米居全省第一,成交金额1216.43亿元……这些数据表明近两年佛山房地产市场的可喜势头在延续,然而佳绩背后也暗藏着日趋加剧分化的市场表现。2016年,佛山又将迎来怎样的地产之变?

“不变”之成绩:成交面积蝉联全省第一

根据佛山市住建局公布的数据统计,2015年全市住宅成交达到近13万套、逾1420万平米的成交规模,卖楼金额达到1216亿元。其中,成交面积蝉联广东省第一。

2015年的佛山楼市为何如此“疯狂”?2015年一大波利好楼市政策接连释放,为其创造了上佳机会。具体包括去年3月1日,佛山公积金贷款额度提高至40万、“330”新政、5月1日全面解限、多次降息降准、9月1日公积金贷款首付降至两成、“930新政”(非限购城市首套房首付比由30%降至25%,住房公积金将全面推行异地贷款业务)等。一系列政策“助攻”之下,佛山楼市不负众望,亮出了一张漂亮的成绩单。

“佛山楼市全面解限是成交量大幅提升的最重要原因。”佛山房协副秘书长周倩表示,特别是吸引了不少广州客前往佛山购房,广佛交界楼盘去年大热,且其中七成都是由广州客贡献,可见解限对于释放地区购买力起到了极大的作用。

区域表现方面,南海仍然占据五区“霸主”之位,总成交面积635.89万平方米,占全市成交45%左右,成交61206套数、吸金626.95亿。而顺德、禅城分获二、三名,其后是三水和高明,五区以成交排位,位置仍未产生变化。

2015年佛山楼市成交整体向好,令市场具备升价的底气,成交均价在年底出现翘尾现象,达到8563元/平方米,但总体均价与2014年的8484元/平方米基本持平。

变之房价:2016房价步入上升轨道?

2015年佛山房地产业的辉煌能否延续到2016年呢?佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩认为,佛山房地产业将在2016年保持平稳上升的态势,不会有突发的上涨或者下跌。但据记者观察,去年佛山楼市的发展态势,已为其变化埋下“伏笔”。

以地价为例,在2015年的最后一天,当代置业旗下公司以11539元/平方米竞得南海桂城广东金融高新技术服务区一地块,佛山楼面单价首次突破万元关口,刷新了时代8天前拿下桂城海三路地块9662元/平方米的纪录。不少业内人士纷纷指出,“未来桂城的房价恐怕不太便宜了”。

成交均价方面,虽然2015年全年成交均价8字头,但根据佛山市住建局的数据显示,去年12月佛山全市成交均价达到9184元/平方米,环比上涨6.66%,这是佛山首次月成交均价跃上9字头。

业内人士指出,2015年金融和房地产政策频出,在解限情况下,佛山成交一路高歌猛进,12月市场已出现明显的上调信号,加上四季度新拍土地不断高价成交,预计2016年市场价格将进入上升轨道。

变之市场:楼市分化加剧行业洗牌?

一路高歌的佛山房地产,不断刷新地王的纪录,一场场盛宴的背后,又是怎样一副画面?“房地产业区域分化在近两年来越来越明显,一二线城市地价和房价上涨,三四线城市则出现疲软。在佛山市内同样出现这样的情况。”佛山市南海区房协秘书长麦志光说道。

麦志光认为2016年佛山房地产分化将持续下去,且区域分化将越来越明显。以南海区为例,整体而言将出现三种分化情况:东中西部区域分化。佛山东部位于广佛交界,广州需求外溢,东部主要承接广州刚性需求;中部区域在今明两年持续房地产业热闹的景象;西部地区由于依赖本地的消费,社会购买力随着经济下行将出现下降的情况。

住宅地产和商业地产的分化。麦志光表示,2015年住宅地产的旺盛使得开发商一脸欢喜,而写字楼和公寓部分呈现出疲软迹象。从易居(中国)佛山公司公布的年报中可以看到,2015年佛山写字楼供应保持高位,成交下滑势头明显,尤其是中心城区成交量仅有11万平方米,同比大幅下滑58%,而南海区写字楼库存量则最大。在公寓方面,2015年佛山市全市公寓成交50万平方米,创下近年新高,但市场仍处于供过于求的状态。

大型开发商和中小型开发商表现的分化。相关数据显示,2015前三季度房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。同时,2015年是佛山收购兼并案最多的一年,保利、恒大和碧桂园等大型开发商纷纷通过收购项目增加土地储备,扩大市场规模。麦志光分析,“今年银行资金紧张,银行资金的投放大多选择大地产商。”刘世恩亦表示从市场供应的角度而言,已经进入市场的品牌开发商已占了60%的份额,在2016年占比将继续上升。由于资金面不容乐观,变卖股权获取资金成为不少中小房企的无奈之举。麦志光认为,佛山房地产市场“大吃小”的现象频繁出现,行业洗牌一触即发。

变之观念:三房四房户型将受追捧?

2015年,外有中央救市大招,内有佛山一系列利好政策。5次降息降准,购房成本大大降低。另外,从5月1日起,佛山不再对在佛山行政区域内购买住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查,个人购房套数将无上限。长达4年的住房限购政策自此结束。再加上从2016年1月起,二孩政策全面放开,新一轮人口红利成为很多行业关注的焦点。“在一系列利好政策的推动下,越来越多购房者的置业观念出现了变化,更乐于购买三房四房。”麦志光指出。

目前市场上主流户型是小户型,全面放开二孩政策实施后,三房四房将会成为市场上的主流户型。“以前我们小两口买的就是两房的小户型,想着就一个孩子。现在全面二孩政策出台,肯定想再要一个孩子,加上利息不断下降,我们的月供也相应变少了,我跟老公一直在考虑换一套大点的房子。”市民李小姐说道。

除了年轻的夫妻置业观念悄然发生变化外,四五十岁人群的观念也在转变。今年54岁的李叔住在禅城,他打算再购入一套房,“因为儿子不小了,打算为他付个首付,以后结婚用。现在我们都在看附近的盘,想买大一点的,喜欢热闹,以后他们可以要两个孩子嘛。”
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