代表委员为楼市“去库存”支招

关键词1:去库存

建议:库存房改造成养老院、学校

广东应该如何降低房地产库存?省政协常委、九三学社社员温洋在今年提交政协大会的提案中支了五招:为农民工和大学毕业生提供全国连锁的廉租房服务;将库存的商品房小区改造成创客社区;将滞销房用于建设养老院等公益建筑,还可以用于兴办各类职业教育和培训学校、中小学、幼儿园等,或者可以改造成医院;第四招是开展短期旅游租赁业务,以“互联网+房地产”模式,引导库存房产主攻城市短租预订平台;第五招则是改建成旧城改造和生态移民安置房。

点评:方圆地产首席分析师邓浩志认为,以上几个建议对去库存难以起到实际性作用。首先,若是为农民工和大学毕业生提供廉租房服务,库存问题其实仍然存在,只是由售转变成租,那么其中的利润差价该由谁来补贴?要知道,目前住宅市场的租金回报率大概只有2%~2.5%,对于长期适应了快速开发、快速销售、快速回款节奏的开发商来说,明显是不切实际的。

而针对第二点和第四点来看,目前中小型办公市场空置率居高不下,大量的创客空间将面临能否租得出去的问题。而旅游地产同样是货量积压的“重灾区”,一大批具体优质生态环境资源、且由大型开发商开发建设的旅游地产项目尚且难以出售或出租。

至于“将滞销房用于建设养老院等公益建筑”这一点,库存商品房该由谁来出资改造?对于大部分开发商来说,高投入、慢产出的养老产业看起来很美,但其盈利成为房企最大的挑战。据了解,目前养老地产盈利模式尚处在探索阶段,市场成熟度依然不足、政府扶持不明,兼有诸多产业问题挚肘。而若是通过旧城改造和生态移民等方式将居民迁到城市,将面临拆迁、安置、就业等一系列问题。

关键词2:住房租赁

建议:鼓励发展住房租赁企业

佛山市市长鲁毅在省人大十二届四次会议分组讨论上表示,放开限购之后,佛山去年整个房地产销售情况比较正常,实现了量升价稳的态势。鲁毅表示,政府将引导房企,调整营销策略,鼓励将房地产库存改造为创客空间、商务居住复合地产、电商用房等,还将大力发展住房租赁市场,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

点评:合富房地产经济研究院院长龙斌认为,将房地产库存改造为创客空间、商务居住复合地产、电商用房等更适合二三四线城市的发展模式。比如,佛山的商务库存量比较大,纯碎用作商场或是办公物业会供过于求,若要消化库存,那么需要发展多重商业业态。

但是广州情况不像佛山那么简单,佛山的核心没有形成,但是广州经济体量大,经济发达,并且在不同区域有不同的商业核心,比如珠江新城是高端商业形态,琶洲板块则是电商商务核心。况且目前广州商业物业没有过剩,创客商业仅适合一些近郊物业。

而邓浩志表示,目前租赁市场回报较低,广佛两地住宅基本年回报在2.5%左右,个别区域甚至低于2%,就经营而言无太多利可图,开发商一般不愿意做。而目前也缺乏这类专业的经营机构。创客空间及类似的创业园等已存在量多,同质化,租金低廉,空置率高等问题。所以住宅改造再走这条路比较难行得通。

关键词3:限外

建议:鼓励外国人来华购房

省政协委员、深圳市潮汕商会常务副会长邱家儒认为,现在仍然有很多建了卖不掉的楼,应该鼓励而非限制外国人来华购房,“他们买了房子就会来中国消费”。

点评:邓浩志表示,放开限外,对广州楼市当然有正面影响,但不会有太大的影响,不宜高估了这个影响。他认为,这个提议可以尝试,这也是放开限购政策的一种,但效果如何难以预测,在没有限外之前,其实境外购买力本来就有限,但经过这几年的发展有没有变化,暂时还很难判断。克而瑞信息集团广州研究总监曾英杰表示,很多楼建了卖不掉,根源还是在于产品不符合购房者的需求,也即是中央所说的无效供应,这部分供应哪怕放开限外也不会有太大的改善。

关键词4:南沙

观点:“南沙的楼价目前最低”

省政协委员、霍英东集团副总裁霍启山表示,最近两年,南沙楼市均价一直徘徊在万元左右甚至更低,与其他几个自贸区相比,南沙的楼价目前最低。不过他表示毫不担忧,“我充满信心,因为它的升值空间更大”。

点评:邓浩志表示,南沙是自贸区,国家级新区双区题材,本来应该很受投资买家的追捧,但目前最大的不利因素也是最重要一点是政府推进力度不足,南沙是利好规划不断,但除了前几年投入改善交通之外,近几年市政建设,产业引进等都没有长足的发展,配套没有升级,产业人口增加缓慢使得南沙的整体需求也没有得到有效增加。他说,长远看南沙肯定是前途无量,但目前南沙的发展有点找不着北的感觉,政府也只能用“从容发展”来解释当前定位模糊,推进缓慢的局面。他建议,未来南沙亟需清晰定位并尽快落地执行。另外从广州近年整体发展规划看,还是过分强中心,南沙距离主城区有一段距离,发展这个片区有利于分流中心城区的压力,但这是“远水”未必能解政府眼前问题。

关键词5:一线城市

观点:对四个一线城市继续看好

省政协委员、新鸿基地产执行董事郭基煇表示,新鸿基还会继续在北上广深一线城市加大投资。“两年前我们在上海徐家汇投资了一个271亿的地王,可见我们对这四个一线城市还是继续看好。

点评:易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,基本上目前房企形成了统一共识,认为一线城市房地产市场富有活力且有投资价值,无论是从人口导入的水平测算还是房企既有项目的投资状况看,都决定了房企后续会继续加码一线城市的房地产投资。从风险和收益的角度来看,一线城市的投资具备较好的性价比。虽然一线城市投资的成本也呈现持续攀升的格局,包括地价在持续攀升,但实际上相比三四线城市来说,相对乐观的房价上涨态势,使得房企投资此类物业依然有较大的盈利水平。

另外,严跃进认为,一线城市房地产投资过程,也是让房企积极树立品牌的过程。从目前很多房企的投资情况看,投资过程也往往是总部基地搬迁的过程,在一线城市设立总部基地,开拓了视野,也为后续业务创新提供了较好的市场环境。所以无论是大中房企还是中小房企,都比较主动地把进入一线城市作为近几年物业投资的重心。

专题策划

信息时报记者 罗莎琳

专题撰文

信息时报记者

罗莎琳 张金娜 陈莉

去年底的中央经济工作会议少有地提出房地产“去库存”,提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。上周,广东省政协十一届四次会议和省人大十二届四次会议在广州开幕,代表委员们也纷纷为楼市“去库存”支招。
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