香港地价暴跌调查:深圳房价飙升 港地价狂跌七成

  赵毅

  近日,香港的阿华对《中国经营报》记者说,他将香港的一套房产卖掉了。“香港的房价已经到顶了。”就在前两天一则新闻引发大众关注——“香港地价暴跌七成”“楼价创七年最高跌幅”。另一方面,去年12月深圳一举拍出8万/平方米的楼面价,一手住宅成交均价已突破9万/平方米。向来被贴标签为寸土寸金的香港,与之仅有一界之隔的内地深圳呈现出一半海水一半火焰的态势,不禁让人质疑,香港楼市还靠谱吗?

  地价与楼价齐跌

  2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,成交价为21.3亿港元。公告显示,该幅土地出让面积为37696平方米,最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算,楼面价仅为19880港元/平方米,土地的成交单价为56500港元/平方米。

  此前不久,2015年9月2日,新界大埔区地段第226号的住宅用地,成交价为30.3亿港元,土地面积为17121平方米,土地每平方米成交价高达176970港元。在不到半年的时间里,同一地段地块价格比之前下跌了近7成。

  另据香港地政总署公开资料显示,2015年11月4日和2016年1月25日,位于新界的两幅住宅用地均因出价过低导致流拍。当时参加土地竞拍的开发商有包括长实地产、恒基地产、新鸿基等在内的九大开发商,但所有报价均未达到香港特区政府的“底价”,因此政府决定收回土地。而此次土地的流拍也被市场认为是香港开发商对后市的态度开始转向谨慎。

  对此,香港金管局总裁陈德霖表态称,金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。但同时,陈德霖承认香港经济面临挑战。

  此番流拍和暴跌着实让外界为香港楼市捏了一把冷汗。“新界跌价和流拍并不具代表性,媒体可能放大了这次事件对于香港地价的负面影响。”在接受采访时,港人阿华向记者表示。

  比起地价,房价更加引起香港市民关注,香港的房价自去年9月开始也是一路下滑。据中原城市指数(Centa-City Leading Index)数据统计,香港平均房价自去年9月份高点至今,也已下跌了11%。除此之外,香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

  “受到国内经济的影响,香港经济也开始走下坡路,现在的形势非常不乐观,香港人买房更加谨慎。”阿华向记者表示。

  “双辣招”限制了谁?

  “香港人对经济是相当敏感的,一有什么风吹草动就会采取措施。”阿华向记者表示。

  与内地楼市十年来几乎只涨不跌不同,香港楼市价格波动很大。阿华在香港从业二十多年间,香港楼市经历了三次大的调整,分别是1997年亚洲金融危机、2003年非典危机及2008年美国次贷危机。“1997年那次最剧烈,几乎是断崖式下跌,楼价直接腰斩,最高的楼盘降幅达70%。而最近一次下跌是2008年,私人住宅价格跌入谷底而后开始反弹,至2012年底累计升幅达134%,创出香港楼市价格新高。”阿华说。

  在阿华看来,2015年6~8三个月间香港楼价达到最高点后,此后已经开始缓慢下跌,进入2016年楼价下行已是不争的事实。

  有分析认为,内外双重因素可能是造成香港楼市重挫的原因,一方面受内地及外围经济形势不稳的影响,以及印花税等调控手段的制约,来自香港外的购房需求将持续减少;另一方面,作为香港经济支柱的旅游业及零售业已因旅客减少陷于寒冬。

  “长期靠金融、地产和自由行来支撑香港的经济已经开始顶不住了。”阿华认为,一直以来,香港经济并没有想象中的那么好。

  标准普尔公司15日发表报告称,香港房价预计将较2015年下滑10%至15%,成交量预计为持平至增长5%。标准普尔指出,供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素,均是令今年香港房地产市场变得艰难的原因。而物业销售下跌削弱房地产商的偿债能力及杠杆,假如香港经济较预期更差,将对香港地产商构成明显的风险。

  新世界发展主席郑家纯估计,楼价今年最多跌10%,因地价等成本都高企,发展商不可能“蚀住做”,楼价再大跌的机会不大。目前楼价下跌,若今年楼价跌10%,政府应考虑减辣。

  “地产商肯定是要乐观的,目前政府已经表明暂时不会减辣,估计房价下跌到15%~20%的时候会适当放宽。”在阿华看来,目前的形势受到“双辣招”很大影响。

  事实上,特区政府在2012年10月和2013年2月出台了一系列组合措施,分别从买卖环节入手,增加交易成本,打击炒楼,并通过税收限制了非香港永久居民的入市,被喻为“双辣招”。

  该政策规定,在3年内转售物业者,按持有时间长短需向港府缴纳10%至20%的额外印花税;非香港永久居民在港置业,需对其在征收一般印花税外,再额外征收15%的买家印花税;持有一幢以上物业的买家,还将被征收双倍的印花税。

  政府会继续用“双辣招”来抑制外来需求、炒卖需求和投资需求。由于双辣招出台后房价和租金出现回落,其影响仍在发酵当中,有地产商建议政府因情况调整政策。“如果不减辣,房价还会往下跌,从另一个角度来看,房价下跌对市民来说未尝不是一件好事,而投资者是羊群心态,宁买当头起,莫买当头跌。”阿华向记者说道。

  内地楼市依然火热

  香港楼市波动,内地却依然“好彩”。2015年国内房地产市场销售回升,价格止跌回稳。据合富辉煌监测,2015年全国重点城市商品住宅成交面积同比增加近4成。其中一线城市表现突出,1~12月成交面积同比增长30%~65%,其中深圳和上海除成交量领涨外,成交均价亦大幅增长2~4成。

  去年全国一线城市豪宅纷纷刷出新高度,北京单价20万的豪宅不断刷新,广州毛坯房单价18万的豪宅也横空出世,而目前中国最贵豪宅为北京壹号院,以逾20.9万元/平方米的价格签约成交,成交均价令人吃惊。

  合富辉煌数据显示,2015年土地市场总体萎缩,但地价水平仍普遍上涨,北京、上海、深圳、天津、南京、合肥、南昌、武汉、东莞、佛山等重点一二线成交商住用地平均地价升幅较大,特别是下半年以来各地“地王”频频出现。部分一二线核心城市现时存量去化快,存量处于低位,因此一些位置优越的地块出让引来了众多开发商竞争,因此出现了高地价。

  去年全年,国内一线城市房地产市场并未受太大影响,在与香港一界之隔的深圳就出现了“疯狂上涨”的局面。2015年深圳房价领涨全国,全国住宅单价地王”花落”深圳。12月25日,宝安尖岗山豪宅用地A122-0352宗地以51331元/平的楼面地价成交成为深圳新任单价地王;而A122-0345宗地经过激烈竞争,最终以8万/平方米的楼面价成交一跃成为全国住宅用地的单价地王。

  另据深圳房地产信息网的监测,2016年2月15日全市成交51套新房住宅,成交面积为9510.73平方米,成交均价为91965元/平方米,突破9万/平方米。

  “深圳去年房价上涨幅度惊人,可见有着很强的购买力,香港并不能轻易影响深圳的房价。” 合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江在接受记者采访时表示,香港楼价下跌是否是个别现象尚不具考证,值得肯定的是,香港的楼市并不会对内地楼市产生影响。


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