商品房待售面积7亿平米攀新高 各地开药方加快去库存(图)

新华网北京1月26日电(陈凯茵)回顾2015年全国房地产市场走势,房价与成交额均呈现回温趋势,但与此同时,库存量也在上升。
新华网北京1月26日电(陈凯茵)回顾2015年全国房地产市场走势,房价与成交额均呈现回温趋势,但与此同时,库存量也在上升。

日前,国家统计局发布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,2015年末,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米,创下历史新高。如果按照各地统计中常常提到的人均住房面积35平方米来计算,“空置”住房可供超过2000万人口居住。

在此前召开的中央经济工作会议上,“去库存”被圈定为2016年五大经济工作任务之一,面对再创纪录的7亿平方米库存,中央及地方政府将如何落子?

去库存“攻坚战”迫在眉睫

纵观近几年数据,2005年末至2009年末,全国商品房待售面积均未突破2亿平方米。其中2007年末,商品房待售面积仅为1.34亿平方米。然而,从2008年开始,中国商品房待售面积呈不断增加态势。从2007年到2015年的9年时间内,中国商品房待售面积增加了4倍多。

分化也成为了2015年的房地产的关键词之一。研究显示,北上广深等一线城市去化周期较短,并无太大库存压力,与此形成鲜明对比的是三四线住宅是最难消化区域,其中四线库存中有相当大的比例是已经建成却销售不畅的楼盘。面对不同的房地产库存现状,业内人士均指出应有不同政策方针加以应对。

“去库存是2015年中国楼市的首要任务”,2015年年初提出这一观点的任志强再次“开炮”,称“有些库存只能炸掉”——因为7亿库存中存在大量难以消化的部分,不会因为任何政策而消化掉。

较为偏激的言论背后,体现出要打好化解房地产库存攻坚战难度着实不小。

此前中央经济工作会议上,“去库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一,为市场开出支持农民工市民化、户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

国家发改委主任徐绍史也曾在此前会议中也提到,目前三四线城市的商品房库存压力比较突出,各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案,发展住房租赁市场,释放刚性需求和改善性需求。

地方密集开出针对性药方

新年伊始,在库存压力分化、高企的情况下,已有不少省市地方积极行动,密集出台去库存的楼市政策。

福建省从供求端源头入手,减少土地供应。1月19日,福建省住房城乡建设工作视频会议提出,在省内库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应,特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长,要暂停商业用地出让。

湖南省以及山东省济南市宣布将控制新建住宅的数量,改善住房供给结构。今年将加大棚户区改造、货币化补偿安置力度,大力发展住房租赁市场,改善住房供给结构。其中,湖南省住房和城乡建设工作会议上提出2017年起将不再新建公租房,要全部通过租赁市场解决,政府给予租金补贴。

1月21日,海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露,海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展,逐步降低商品住宅开发比例,增加经营性房地产比重,推动房地产从单一产品向多元化产品转变。

除却供给端发力以外,如何有效激活需求侧,也成为不少地方政策布局的突破口。梳理各地近期出台的政策,不难发现鼓励新市民落户购房、降低购房成本成为供给侧改革的发力重点。

湖南省住房和城乡建设工作会议提出,大力支持农民工进城落户,各地要因地制宜积极出台支持农业转移人口市民化的政策措施;内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策,鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款;重庆则在日前出台一份新政策,对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%。

中原地产首席分析师张大伟指出,在去库存的大方向下,各地在密集发布去库存政策,预计后续将针对房地产库存出台不同力度的政策。整体看,房地产市场有望在2016年一季度迎来一轮密集的政策宽松。不过,由于市场继续分化,分城施策将是未来政策放松的主要特点。
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