高库存下的地产供给侧改革

不同于2008和2012的寒风阵阵,也没有2009和2013的绝地反击,2015年房地产市场的相对“平静”或许在未来一段时间内成为新常态。这种新常态下,房地产销售额还在上升,但是房企的日子却没有那么好过。相比年初,一二线城市的库存压力有所缓解,但是因为三四线的僵局,去库存依然是2016年的艰巨任务。房价依然在涨,房地产税依然在推进,无论看空还是看多,日子还是要继续。

作为与经济增长和民生关系极为密切的行业,说房地产的一举一动都受到举国关注似乎并不为过。对于地方政府,房产和土地市场的温度直接决定了GDP的数字;对于房地产从业者,楼市好坏决定着自己的饭碗;对于更多的普通老百姓,房价的高低则决定拥有一个家的难易程度。自然所有人的眼睛都盯着这个“支柱行业”。

2015年全国主要54城市,累计成交套数达303.8万套,同比上涨13.87%。虽然金九成色不足,但银十到12月住宅市场成交明显上涨,市场成交水平仍处高位,成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势,楼市出现了暖冬。

销售数据不错,房企的日子应该好过,但事实并非如此,因为利润率更低了。截至1月底,沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告,其中15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企,按照预告净利润同比增长下限来看,净利润同比下滑企业达23家,占比约5成。对房企来说,躺着赚钱的日子没有了。地价上涨,营销费用激增,融资成本居高不下,虽然房价也在涨,但房企的利润却被摊薄了。个位数的利润率甚至亏损将成为房企将面临的新常态。

更困难的是,从全国范围来看,库存依然居高不下。国家统计局数据显示,2015年年末商品房待售面积71853万平方米,较2014年年末的62169万平方米再度增加9484平方米。这还是在限购限贷等调控政策全面放开,大多数地方政府下半年不断出台鼓励购房政策的情况下出现的数字。截至2015年11月末,一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月,虽然以北上广深一线城市楼市2015年来了一拨绝地逆袭,但是广大三四线城市楼市依然陷在销售迟缓,库存高企的泥潭之中。

2015年11月10日,中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展,这是中央级别的会首次明确要去库存。作为供给侧改革的重要一环,房地产去库存化不但关系到经济结构调整,一定程度上还影响着中国经济的未来。

要去库存,一是调供应,二是促销售。在供应端,2015年土地供应过猛的势头得以有效节制,全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。比减少供应更重要的是调整土地供应结构,在库存高企的三四线城市减少住宅用地供应,向地方优势产业加大产业用地供应,促进经济发展,带动地方税收,在销售火爆、存销比快速下降的城市则适当加大住宅用地供应。在销售端,与出台鼓励购房政策相比,保持房价稳定,尽快提高居民收入水平才是治本之策。而这则涉及收入分配和民生保障等更多层面。

值得一提的是,2015年房价上涨势头依旧,为2016年去库存的促销售环节带来更多压力。中国指数研究院百城房价指数显示,2015年12月全国100个城市(新建)住宅平均价格 为10980元/平方米,环比上涨0.74%,涨幅较上月扩大0.28个百分点,同比上涨4.15%,涨幅较上月扩大1.22个百分点。北京、上海等10大城市(新建)住宅均价为20624元/平方米,同比上涨9.25%。

地价上涨、房企融资成本上升,使得房价难以降下来,维持高位的房价又给去库存带来压力,去库存不利使楼市陷入僵局,库存高企又使房企拿地意愿不足,其结果就是房地产投资增速创下新低。2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%。这个数字已经从两年前的20%以上跌至1%,为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。房地产投资单月增速已连续5个月负增长。作为房地产生产市场前端的土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、竣工面积四个典型指标也连续数月同时出现负增长。

虽然大家都知道房地产难以支撑中国经济转型,但已经习惯投资拉动增长的中国经济要完成经济转型需要时间,这期间房地产和背后的产业链条依然处于支柱地位,何况地方政府对土地财政的依赖短时间内也难以摆脱。维持房地产市场有一定增速,同时又避免泡沫被进一步吹大,将成为房地产新常态下需要走好的“钢丝绳”。

在对房地产影响最大的信贷领域,2015年央行累计实施了五次降息和四次降准。预计这种宽松的信贷环境将会延续到2016年。包括房地产税在内的诸多长效机制正在加快推进步伐,2015年房地产税立法已经进入十二届全国人大常委会立法规划之中。

可以肯定的是,只有规则更加规范,在房地产新常态下,各位“选手”才能有更稳定的发挥。

撰文/刘君
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